Tip du lundi — Congé pour vendre et locataire protégé

Tip du lundi — Congé pour vendre et locataire protégé

1. La règle clé

Pour un bail d’habitation, le locataire est protégé lorsque les deux conditions cumulatives suivantes sont réunies :

• il a plus de 65 ans à la date d’échéance du bail ;
• ses ressources sont strictement inférieures au plafond applicable à la date de notification du congé.

Dans ce cas, le bailleur ne peut pas simplement donner congé pour vendre : il doit proposer un relogement correspondant aux besoins et aux possibilités financières du locataire, situé dans le périmètre géographique prévu par la loi.

La protection peut également concerner un locataire hébergeant habituellement une personne de plus de 65 ans à sa charge, sous conditions de ressources individuelles et globales du foyer. Cette règle est déjà applicable. Légifrance

2. Le point important en 2026

Pour un logement situé dans le Var, les principaux plafonds actuellement publiés sont :

La carte mobilité inclusion invalidité n’accorde pas, à elle seule, la protection liée au congé. Elle peut toutefois modifier la catégorie de ménage et donc relever le plafond applicable. Pour une personne seule de plus de 65 ans dans le Var, le plafond passe ainsi de 23 403 € à 31 254 € lorsqu’elle possède une CMI invalidité. Service Public

Autre vigilance majeure : il ne faut plus se limiter automatiquement au revenu fiscal de référence figurant sur le dernier avis d’imposition. Les ressources à examiner sont celles réellement perçues pendant les douze mois précédant la notification du congé. Le conseiller doit donc transmettre le dossier au gestionnaire, au commissaire de justice ou au juriste lorsque certaines pensions ou allocations soulèvent une difficulté de qualification. Service Public

3. Les exceptions concernant le bailleur

Même si le locataire remplit les conditions de protection, le bailleur n’est pas tenu de proposer un relogement lorsque :

• il est lui-même âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail ;
• ou ses propres ressources sont inférieures au plafond réglementaire.

L’âge du locataire et du bailleur s’apprécie donc à l’échéance du bail, tandis que leurs ressources s’apprécient à la date de notification du congé. Légifrance

4. Les risques d’erreur

• Vérifier l’âge du locataire le jour de l’envoi du congé au lieu de retenir l’âge à l’échéance du bail.
• Utiliser uniquement le dernier avis d’imposition sans reconstituer les douze mois de ressources précédant le congé.
• Considérer qu’une CMI invalidité rend automatiquement tout locataire protégé, quel que soit son âge.
• Confondre un montant égal au plafond avec un montant inférieur : le texte exige des ressources inférieures.
• Envoyer le congé sans offre de relogement alors que les deux conditions de protection sont réunies.
• Penser que la seule solution consiste à libérer le logement : le propriétaire peut toujours vendre le bien occupé, le bail se poursuivant avec l’acquéreur.

Un congé irrégulier peut être déclaré nul. Un congé frauduleux pour vente ou reprise expose également le bailleur à une amende pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale. Légifrance

5. Exemple terrain

Une locataire seule aura 66 ans à l’échéance du bail. Le propriétaire souhaite vendre le logement libre.

• Sans CMI invalidité, son plafond est de 23 403 €.
• Avec une CMI invalidité, le plafond applicable à sa catégorie est de 31 254 €.
• Ses ressources doivent être calculées sur les douze mois précédant la notification du congé.

Si ses ressources sont inférieures au plafond correspondant, elle est protégée : le congé pour vendre doit être accompagné d’une solution de relogement adaptée, sauf si le bailleur bénéficie lui-même de l’exception d’âge ou de ressources.

Si aucun relogement sérieux n’est possible, la solution juridiquement sécurisée peut être de vendre le logement occupé plutôt que de délivrer un congé contestable.

Les 3 points à transmettre à la Team Var

1. Je vérifie l’âge à l’échéance du bail et les ressources sur les douze mois précédant le congé.
2. La CMI invalidité ne crée pas seule la protection, mais elle peut relever le plafond applicable.
3. Avant tout congé sensible, je fais valider le dossier et l’éventuelle offre de relogement par le professionnel chargé de l’acte.

📍 Valérie CODRETTO
Agent indépendante en immobilier – Optimhome
🏡 Hyères & Littoral varois
🌐 valerie-codretto.optimhome.com