Vous vendez à Hyères ? Découvrez les diagnostics immobiliers et documents à préparer pour vendre votre maison ou appartement sereinement.
« Valérie, quels documents dois-je préparer pour vendre mon bien ? »
Vous avez décidé de vendre votre maison ou votre appartement à Hyères.
L'estimation est réalisée, le prix est défini et vous êtes prêt à commencer la commercialisation.
Mais avant les premières visites, une autre étape est indispensable : préparer les diagnostics et les documents nécessaires à la vente.
Et c'est souvent à ce moment-là que les propriétaires me posent beaucoup de questions :
Quels diagnostics dois-je faire ?
Mon ancien DPE est-il encore valable ?
Quels documents faut-il pour un appartement en copropriété ?
Dois-je fournir ma taxe foncière ?
Et pour une maison avec piscine ?
Tous les biens ne sont pas soumis exactement aux mêmes obligations. Elles dépendent notamment de l'année de construction, de la localisation, des installations du logement et de sa situation en copropriété ou non.
L'objectif est donc d'anticiper pour éviter qu'un document manquant ne ralentisse votre vente.
Le Dossier de Diagnostic Technique : la base de votre vente
Lors de la vente d'un logement, différents diagnostics peuvent devoir être regroupés dans ce que l'on appelle le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
Il est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
Selon les caractéristiques du bien, le dossier peut notamment comprendre :
- le DPE – Diagnostic de Performance Énergétique ;
- le constat de risque d'exposition au plomb pour les logements concernés ;
- l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante ;
- l'état de l'installation intérieure d'électricité lorsqu'elle a plus de 15 ans ;
- l'état de l'installation intérieure de gaz lorsqu'elle a plus de 15 ans ;
- l'état relatif à la présence de termites lorsque le bien se situe dans une zone concernée ;
- l'État des Risques (ERP) ;
- le diagnostic bruit lorsqu'un bien est situé dans une zone d'exposition au bruit d'un aéroport ;
- et, selon les situations, les documents relatifs à l'installation d'assainissement.
Tous ces diagnostics ne sont donc pas automatiquement obligatoires pour tous les logements.
Ils doivent être déterminés précisément en fonction du bien.
Le DPE : un document incontournable
Le Diagnostic de Performance Énergétique est aujourd'hui devenu un élément important d'une vente immobilière.
Il évalue notamment la consommation énergétique du logement et ses émissions de gaz à effet de serre.
Le classement va de :
A pour les logements les plus performants à G pour les plus énergivores.
Le DPE doit généralement être réalisé avant la diffusion de l'annonce, puisque certaines de ses informations doivent apparaître dans la publicité immobilière.
Pour un acquéreur, ce classement est désormais un véritable critère de décision.
Un logement nécessitant d'importants travaux de rénovation énergétique peut naturellement influencer son budget et sa négociation.
Attention aux anciens DPE
C'est un point important lorsque vous préparez votre vente.
Tous les anciens DPE ne sont plus utilisables.
Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont désormais plus valables.
Si vous possédez un ancien diagnostic dans vos documents, il ne faut donc pas automatiquement considérer qu'il pourra être réutilisé pour votre nouvelle vente.
👉 Avant de commercialiser votre bien, je vérifie avec vous la date et la validité des diagnostics déjà réalisés.
Cela évite de refaire inutilement certains documents… ou au contraire de découvrir trop tard qu'un diagnostic doit être renouvelé.
Amiante : quels logements sont concernés ?
L'état d'amiante concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Dans une ville comme Hyères, où nous trouvons à la fois des constructions anciennes, des résidences des années 1960-1980 et des programmes beaucoup plus récents, cette vérification est particulièrement importante.
La présence d'amiante ne signifie pas automatiquement que le logement ne peut pas être vendu.
Le diagnostic sert avant tout à informer l'acquéreur sur la présence ou l'absence de matériaux concernés et leur état, selon le diagnostic réalisé.
Et le diagnostic plomb ?
Le constat de risque d'exposition au plomb concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949.
Il peut donc notamment concerner certains appartements ou maisons anciennes du centre historique de Hyères.
Là encore, le principe est celui de l'information de l'acquéreur.
Électricité et gaz : la règle des 15 ans
Lorsque l'installation intérieure d'électricité a plus de 15 ans, un état de cette installation doit être fourni dans le cadre de la vente d'un logement.
Le même principe s'applique à l'installation intérieure de gaz lorsqu'elle a plus de 15 ans.
Ces diagnostics ne constituent pas un contrôle destiné à imposer systématiquement au vendeur une remise aux normes complète avant la vente.
Ils permettent surtout à l'acquéreur de connaître l'état et les éventuels risques liés aux installations.
C'est une nuance importante.
Un diagnostic comportant des anomalies n'empêche donc pas nécessairement la vente.
L'État des Risques : particulièrement important à Hyères
À Hyères et plus largement dans le Var, l'information sur les risques est évidemment un sujet important.
Selon la localisation du bien, différents risques peuvent être concernés :
🔥 incendie de forêt ;
🌊 inondation ;
🌊 submersion marine ;
🌍 mouvements de terrain ;
☀️ retrait-gonflement des argiles ;
et d'autres risques réglementairement recensés selon le secteur.
L'État des Risques (ERP) permet d'informer l'acquéreur sur la situation du bien au regard des risques concernés.
Et attention : sa durée de validité est courte.
Il doit donc être actualisé au bon moment dans la vente.
Et le bruit lié à l'aéroport de Hyères ?
Voilà une particularité locale intéressante à rappeler.
Certains biens situés à proximité de l'aéroport Toulon-Hyères peuvent se trouver dans une zone couverte par un Plan d'Exposition au Bruit (PEB).
Lorsque le logement est situé dans une zone concernée, un document d'information relatif aux nuisances sonores aériennes doit être intégré au dossier.
C'est précisément pour cela qu'un dossier de vente doit être préparé en fonction de l'adresse exacte du logement.
Les termites : faut-il un diagnostic à Hyères ?
Le diagnostic termites n'est obligatoire que lorsque le bien se situe dans une zone déclarée concernée par arrêté préfectoral.
Sa durée de validité est particulièrement courte : 6 mois.
Il est donc inutile de réaliser trop tôt certains diagnostics lorsque votre projet de vente n'est pas encore réellement lancé.
👉 L'anticipation est importante, mais le calendrier l'est tout autant.
Et pour l'assainissement ?
Pour une maison raccordée au réseau public, des règles ou contrôles locaux peuvent intervenir selon la situation et la collectivité compétente.
En cas d'installation d'assainissement non collectif, le vendeur doit fournir le document relatif au contrôle de l'installation, dans les conditions prévues par la réglementation.
Ce point concerne davantage certaines maisons situées dans des secteurs moins urbanisés.
Là encore, il faut vérifier la situation réelle de la propriété plutôt que d'appliquer une règle générale.
Vous vendez une maison avec piscine ?
À Hyères, c'est évidemment une situation fréquente.
Une piscine privée enterrée ou semi-enterrée doit être équipée d'un dispositif de sécurité conforme destiné à prévenir le risque de noyade : barrière, alarme, couverture ou abri répondant aux exigences applicables.
Lors de la préparation de la vente, il est donc utile de retrouver les documents dont vous disposez concernant la piscine, son installation et son dispositif de sécurité.
Il en va de même pour les équipements importants de la maison : pompe à chaleur, panneaux solaires, forage lorsqu'il existe, travaux importants, extensions...
Plus votre dossier est clair, plus l'acquéreur peut avancer sereinement.
Vous vendez un appartement en copropriété ? Il faut prévoir davantage de documents
Pour la vente d'un appartement en copropriété, les diagnostics ne suffisent pas.
L'acquéreur doit également recevoir un ensemble d'informations relatives à la copropriété et à sa situation financière.
On retrouve notamment, selon la situation :
le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que leurs modificatifs publiés, certains procès-verbaux d'assemblées générales, les informations relatives aux charges, aux sommes susceptibles d'être dues, aux éventuels travaux votés, ainsi que les documents relatifs à la situation de la copropriété prévus par la réglementation.
L'objectif est simple :
permettre à l'acquéreur de savoir précisément ce qu'il achète.
📐 Loi Carrez : attention à la superficie
Pour la vente d'un lot de copropriété concerné par la réglementation, la superficie privative dite “loi Carrez” doit être mentionnée.
Il ne faut pas la confondre avec la surface habitable.
Les méthodes de calcul et les exclusions ne sont pas identiques.
Caves, garages et certains espaces ne sont notamment pas traités de la même façon.
Lorsque la configuration du logement est particulière, il est préférable de disposer d'un mesurage professionnel fiable.
Travaux réalisés : pensez à retrouver vos justificatifs
Vous avez agrandi votre maison ?
Créé une véranda ?
Transformé un garage ?
Construit une piscine ?
Modifié une façade ?
Réalisé une extension ?
Avant la mise en vente, il est important de vérifier que vous disposez des autorisations d'urbanisme nécessaires lorsque les travaux y étaient soumis.
Il peut également être utile de retrouver les factures et les attestations d'assurance des entreprises, notamment lorsqu'il existe encore une garantie décennale.
👉 Une anomalie découverte juste avant la signature peut considérablement compliquer un dossier.
Mieux vaut la détecter au début de la vente.
Quels autres documents dois-je préparer ?
En dehors des diagnostics, je conseille généralement aux propriétaires de commencer à rassembler les documents relatifs au bien.
Par exemple :
le titre de propriété, la dernière taxe foncière, les factures ou justificatifs de travaux importants, les documents relatifs aux équipements, les éventuelles autorisations d'urbanisme et les documents de copropriété lorsque le logement est concerné.
Pour un logement loué, il faudra également étudier la situation locative et disposer notamment du bail et des documents correspondants.
Chaque dossier est différent.
Quand faut-il commencer à préparer tous ces documents ?
Le plus tôt possible !
C'est même l'un des conseils que je donne systématiquement à mes vendeurs.
Il est beaucoup plus confortable de découvrir au début du projet qu'un document manque plutôt que :
trois jours avant la signature d'une promesse de vente.
Certains documents peuvent demander du temps à obtenir.
Il peut être nécessaire de contacter le syndic, une administration, un diagnostiqueur ou de retrouver une ancienne autorisation d'urbanisme.
Une vente bien préparée est souvent une vente plus fluide.
Un mauvais diagnostic empêche-t-il de vendre ?
C'est une inquiétude fréquente.
« Mon DPE est mauvais, est-ce que je dois faire les travaux avant de vendre ? »
« Il y a des anomalies électriques, suis-je obligé de tout refaire ? »
Dans de nombreuses situations, le diagnostic a avant tout une fonction d'information de l'acquéreur.
Un DPE classé E, F ou G, par exemple, n'interdit pas en lui-même la vente du logement.
Il peut en revanche avoir un impact sur la valeur, la négociation ou le projet de l'acquéreur.
Et certaines situations particulières peuvent entraîner des obligations supplémentaires.
Cas particulier : l'audit énergétique
Pour certaines maisons individuelles et certains immeubles en monopropriété proposés à la vente et présentant une performance énergétique insuffisante, un audit énergétique réglementaire peut également être obligatoire.
En France métropolitaine, cette obligation concerne aujourd'hui les logements classés E, F ou G répondant aux critères du dispositif.
L'audit va plus loin que le DPE : il présente notamment des scénarios de travaux permettant d'améliorer la performance énergétique du logement.
👉 Si votre maison est concernée, ce document doit être anticipé dès la mise en vente.
Mon rôle : vérifier votre dossier avant de commercialiser
Mon travail ne consiste pas uniquement à prendre des photographies et publier une annonce.
Avant la commercialisation, je vérifie avec mes vendeurs :
Quels diagnostics sont nécessaires ?
Lesquels sont encore valables ?
Quels documents manquent ?
Y a-t-il des travaux ou transformations à vérifier ?
Sommes-nous en copropriété ?
Existe-t-il une particularité liée au secteur ?
Cela permet de constituer progressivement un dossier de vente complet et cohérent.
Et lorsqu'un acquéreur formule ensuite une offre, nous pouvons avancer beaucoup plus sereinement vers la promesse de vente.
🎤 FAQ – Valérie CODRETTO répond aux vendeurs
« Valérie, dois-je faire les diagnostics avant de mettre mon bien en vente ? »
Certains éléments, notamment ceux nécessaires à l'annonce comme le DPE, doivent être disponibles très tôt. Je préfère donc faire le point sur les diagnostics avant le lancement de la commercialisation.
« Mon ancien DPE est-il encore valable ? »
Cela dépend de sa date. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont aujourd'hui plus valables. Nous vérifions systématiquement votre document avant de décider d'en refaire un.
« Mon diagnostic électrique comporte des anomalies. Dois-je refaire toute l'électricité ? »
Pas nécessairement. Le diagnostic sert notamment à informer l'acquéreur de l'état de l'installation. Il faut ensuite analyser la nature des anomalies et la situation du logement.
« Je vends un appartement. Pourquoi faut-il autant de documents ? »
Parce que l'acquéreur n'achète pas uniquement votre appartement : il devient également copropriétaire de l'immeuble. Il doit donc connaître son fonctionnement, ses charges, ses travaux et sa situation.
« J'ai construit une véranda il y a plusieurs années. Est-ce important ? »
Oui. Nous devons vérifier les autorisations éventuellement nécessaires et la cohérence des documents du bien. C'est exactement le genre de point qu'il vaut mieux traiter avant de trouver l'acquéreur.
« Ma maison est classée E. Dois-je faire un audit énergétique ? »
L'audit réglementaire peut être obligatoire pour la vente de certaines maisons individuelles ou immeubles en monopropriété classés E, F ou G. Il faut donc vérifier précisément si votre bien entre dans le champ de cette obligation.
🧡 Bien préparer son dossier, c'est aussi sécuriser sa vente
Une vente immobilière ne se résume pas à trouver un acquéreur.
Il faut également permettre à cet acquéreur, au notaire et aux différents intervenants de disposer des informations nécessaires pour aller jusqu'à la signature.
Et c'est précisément pour cela que j'aime anticiper le dossier dès le début de la commercialisation.
Vous envisagez de vendre une maison, un appartement ou une propriété à Hyères ?
Je peux faire avec vous un premier point sur votre projet, votre bien et les différentes étapes à anticiper.
Valérie CODRETTO
Conseillère en immobilier – Optimhome
📍 Hyères & Littoral varois
📞 07 66 16 65 31
