Ravalement, toiture, travaux votés en copropriété : vendeur ou acquéreur, qui doit payer ? Découvrez les règles avant de vendre ou d'acheter à Hyères.

🏢 Travaux de copropriété : qui doit payer entre le vendeur et l'acquéreur ?

Les réalités du terrain immobilier – Par Valérie CODRETTO

« Le ravalement a été voté avant que j'achète l'appartement. Pourquoi est-ce à moi de payer ? »

Voilà une question qui peut provoquer de véritables incompréhensions lors d'une vente immobilière !

Réfection de toiture, ravalement de façade, isolation thermique, remplacement d'un ascenseur ou rénovation des parties communes : les travaux en copropriété représentent parfois plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d'euros par appartement.

Et lorsqu'un logement change de propriétaire entre le vote des travaux et leur réalisation, une question essentielle se pose :

Qui doit payer : le vendeur ou l'acquéreur ?

La réponse peut surprendre !

⚖️ 1. Ce que dit réellement la loi

Contrairement à une idée reçue, ce n'est pas nécessairement la personne qui a voté les travaux qui doit les payer.

Pour les travaux faisant l'objet d'appels de fonds hors budget prévisionnel, la règle repose sur la date d'exigibilité des appels de fonds.

En principe :

• Le vendeur règle les appels de fonds exigibles avant la vente.

• L'acquéreur règle les appels de fonds exigibles après la vente.

Et cela même si les travaux ont été votés plusieurs mois avant que l'acquéreur devienne propriétaire !

Cette règle découle notamment de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967.

Attention : le compromis ou l'acte de vente peut prévoir une autre répartition financière entre vendeur et acquéreur.

💶 2. Exemple : un ravalement de façade à 18 000 €

Prenons un exemple totalement fictif.

Une copropriété à Hyères vote un ravalement de façade.

La quote-part correspondant à un appartement est de 18 000 €.

L'assemblée générale prévoit trois appels de fonds :

Le propriétaire vend son appartement le 15 novembre 2026.

En l'absence de clause particulière :

Le vendeur paie 6 000 €, correspondant à l'appel exigible avant la vente.

L'acquéreur paie 12 000 €, correspondant aux deux échéances postérieures à la vente.

Pourtant, l'acquéreur n'était pas propriétaire lorsque les travaux ont été votés !

C'est précisément pour cette raison que les documents de copropriété doivent être étudiés attentivement avant l'achat.

📝 3. Peut-on prévoir que le vendeur paiera tous les travaux ?

Oui, c'est tout à fait possible !

Le vendeur et l'acquéreur peuvent convenir d'une répartition différente de celle prévue par défaut.

Par exemple, ils peuvent décider que les travaux votés avant la signature du compromis resteront financièrement à la charge du vendeur.

Cette disposition doit être clairement rédigée dans l'avant-contrat, puis reprise ou adaptée dans l'acte authentique.

Mais il existe une subtilité essentielle :

Cet accord ne s'impose pas au syndic de copropriété.

Si un appel de fonds devient exigible après la vente, le syndic peut en réclamer le paiement au nouvel acquéreur, même si le vendeur s'est engagé contractuellement à en supporter le coût.

Il faut donc que le notaire organise correctement la répartition financière entre les parties, par exemple au moyen d'un ajustement lors de la vente.

🏗️ 4. Et si les travaux sont simplement envisagés ?

C'est une autre situation fréquente.

Vous visitez un appartement et vous apprenez que la copropriété réfléchit à une rénovation de toiture ou à un ravalement.

Mais aucun budget définitif n'a encore été voté.

Il faut distinguer les travaux envisagés des travaux officiellement votés en assemblée générale.

Un projet peut apparaître dans un diagnostic technique, un plan pluriannuel de travaux ou un devis présenté aux copropriétaires sans qu'une décision définitive de réalisation ait été prise.

L'acquéreur doit donc chercher à connaître :

• La nature des travaux envisagés.

• Leur degré d'avancement.

• Les éventuels devis.

• Le budget prévisionnel.

• La quote-part susceptible de concerner l'appartement.

• Le calendrier des prochaines assemblées générales.

Un projet de rénovation important peut peser sur le budget futur du propriétaire, même s'il n'est pas encore voté.

🏡 5. Une assemblée générale entre le compromis et l'acte définitif

Imaginons qu'un compromis soit signé en septembre.

Une assemblée générale est programmée en octobre, et la vente définitive doit intervenir en décembre.

À l'ordre du jour : le vote d'importants travaux de toiture.

Qui décide ? Qui paie ?

Tant que la vente n'est pas réalisée, le vendeur reste copropriétaire et dispose normalement du droit de vote.

Mais le compromis peut prévoir des modalités particulières, notamment l'information de l'acquéreur et la transmission d'un pouvoir pour le représenter à l'assemblée générale.

Il est essentiel de prévoir cette situation dès la rédaction de l'avant-contrat.

Cela permet d'éviter qu'un acquéreur découvre après la signature du compromis des travaux importants qu'il n'avait pas anticipés.

📄 6. Quels documents faut-il examiner avant d'acheter ?

Lors de l'achat d'un appartement en copropriété, plusieurs documents permettent de mieux comprendre la situation de l'immeuble.

Parmi les plus importants :

• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.

• Les documents financiers de la copropriété.

• Les travaux déjà votés et les échéanciers d'appels de fonds.

• Le plan pluriannuel de travaux ou son projet, lorsqu'il est applicable.

• Le diagnostic technique global, s'il existe.

• Les informations relatives au fonds de travaux.

• L'état daté établi par le syndic pour la vente.

Mon conseil : ne vous contentez jamais de regarder uniquement le montant des charges trimestrielles.

Un appartement avec des charges raisonnables peut appartenir à une copropriété qui prévoit d'importants travaux dans les prochaines années.

💰 7. Le fonds de travaux est-il remboursé au vendeur ?

Autre point souvent méconnu !

Les cotisations obligatoires versées au fonds de travaux de la copropriété sont attachées aux lots et restent acquises au syndicat des copropriétaires.

Le vendeur ne peut donc pas exiger automatiquement le remboursement de ses cotisations par le syndic lors de la vente.

Une compensation financière peut éventuellement être négociée entre vendeur et acquéreur.

Mais elle n'est pas automatique.

Là encore, les modalités doivent être clairement prévues dans les documents contractuels.

🔍 8. Pourquoi les travaux de copropriété peuvent-ils influencer le prix de vente ?

Imaginons deux appartements comparables, situés dans le même quartier à Hyères.

Le premier appartient à une copropriété dont la toiture et les façades viennent d'être rénovées.

Le second se trouve dans un immeuble où un ravalement et une réfection de toiture sont envisagés, avec un budget important.

Les deux appartements peuvent avoir des caractéristiques similaires, mais leur environnement financier n'est pas identique.

Un acquéreur peut légitimement intégrer les futures dépenses de copropriété dans son budget global.

C'est pourquoi les travaux votés ou prévisibles doivent être pris en compte lors de l'évaluation et de la négociation d'un appartement.

Cela ne signifie pas qu'il faut automatiquement déduire l'intégralité des travaux du prix de vente.

Chaque situation mérite une analyse particulière.

❓ FAQ – Travaux de copropriété et vente immobilière

Le vendeur doit-il payer les travaux qu'il a votés ?

Pas nécessairement. En principe, pour les travaux hors budget prévisionnel, le paiement dépend de la date d'exigibilité de chaque appel de fonds. Une clause contractuelle peut prévoir une autre répartition entre les parties.

L'acquéreur peut-il refuser de payer des travaux votés avant son achat ?

Il ne peut pas simplement opposer au syndic le fait qu'il n'était pas propriétaire lors du vote. En revanche, il peut bénéficier d'une répartition contractuelle prévoyant une prise en charge par le vendeur.

Qui paie les travaux votés après la vente ?

En principe, l'acquéreur devenu copropriétaire supporte les appels de fonds correspondants.

Le fonds de travaux est-il remboursé au vendeur ?

Non, pas automatiquement. Les sommes versées restent acquises au syndicat des copropriétaires. Une compensation entre les parties peut toutefois être convenue.

Peut-on négocier le prix d'un appartement à cause de futurs travaux ?

Oui. Le coût de travaux importants, votés ou sérieusement envisagés, peut être pris en compte dans la négociation, selon les circonstances.

🧡 Mon conseil de professionnelle

Après 20 ans d'expérience dans l'immobilier, je reste convaincue qu'une vente réussie repose avant tout sur une information claire et complète.

Lorsqu'on achète un appartement, on n'achète pas uniquement quatre murs, une terrasse ou une vue agréable.

On devient également copropriétaire d'un immeuble, avec ses équipements, ses charges, ses projets et ses obligations financières.

Et pour un vendeur, anticiper les questions liées aux travaux permet de préparer une transaction plus sereine.

Mon conseil est simple :

Avant de signer un compromis, vérifiez les travaux votés, les travaux envisagés et surtout la répartition financière prévue entre vendeur et acquéreur.

À Hyères et sur le littoral varois, j'accompagne mes clients dans l'analyse des documents de copropriété et la préparation de leur transaction, en lien avec les notaires et les syndics.

Parce qu'une bonne information aujourd'hui peut éviter de mauvaises surprises demain !

📍 Valérie CODRETTO
Conseillère indépendante en immobilier – Optimhome
Team Leader Var | Formatrice en immobilier
🏡 Hyères & Littoral varois
📞 07 66 16 65 31
🌐 valerie-codretto.optimhome.com