Vous recevez une offre d’achat à Hyères ? Prix, négociation, financement, contre-offre : découvrez les points à vérifier avant de prendre votre décision.
« Valérie, j’ai reçu une offre… Qu’est-ce que je fais ? »
C’est évidemment l’un des moments que tout vendeur attend !
Après l’estimation, la mise en vente, les photographies et les premières visites, un acquéreur décide de se positionner sur votre maison, appartement ou villa à Hyères.
Mais lorsqu’une offre arrive, de nouvelles questions apparaissent immédiatement :
Dois-je accepter ?
Puis-je négocier ?
L’offre est inférieure au prix : que faire ?
Et si j’ai plusieurs offres ?
Comment savoir si l’acquéreur pourra réellement financer son achat ?
Une offre au prix le plus élevé n’est pas le seul élément à regarder. Il faut également comprendre les conditions proposées et la solidité du projet de l’acquéreur.
Qu’est-ce qu’une offre d’achat immobilier ?
L’offre d’achat permet à un acquéreur de proposer au vendeur d’acheter son bien à un prix déterminé.
Une offre écrite doit permettre d’identifier clairement le bien et le prix proposé. Elle peut également prévoir une durée de validité et certaines conditions. L’ANIL recommande notamment une offre datée et signée précisant le bien, son prix et les informations essentielles.
Il ne faut donc pas considérer une offre d’achat comme un simple :
« Je suis intéressé, je vous propose 400 000 €. »
Avant de l’accepter, il est important d’en analyser précisément le contenu.
Une offre inférieure au prix : faut-il forcément la refuser ?
Non.
Prenons un exemple :
Votre appartement à Hyères est commercialisé 450 000 €.
Un acquéreur formule une offre à 435 000 €.
La première réaction peut être :
« Non, je refuse. Mon appartement vaut 450 000 €. »
Mais avant de répondre, plusieurs éléments méritent d’être analysés.
Depuis combien de temps le bien est-il en vente ?
Combien de visites avons-nous réalisées ?
Avons-nous reçu d’autres propositions ?
L’acquéreur dispose-t-il d’un financement solide ?
Quel est l’écart réel entre l’offre et le prix demandé ?
Existe-t-il une marge de négociation prévue dans notre stratégie initiale ?
👉 Une négociation doit être analysée, pas subie.
Peut-on faire une contre-offre ?
Oui.
Vous n’êtes pas obligé d’accepter immédiatement une proposition inférieure au prix demandé.
Vous pouvez décider de faire une contre-proposition.
Reprenons notre appartement affiché à 450 000 €.
L’acquéreur propose :
435 000 €
Après discussion, le vendeur peut par exemple répondre :
445 000 €
L’acquéreur pourra alors accepter cette nouvelle proposition, la refuser ou poursuivre la négociation.
⚠️ Une contre-proposition est elle-même un acte qui peut avoir des conséquences juridiques. Elle doit donc être formulée soigneusement.
C’est aussi là que mon rôle d’intermédiaire prend tout son sens : maintenir le dialogue sans laisser l’émotion faire échouer une transaction qui pourrait convenir aux deux parties.
Une offre au prix doit-elle obligatoirement être acceptée ?
C’est probablement l’une des questions les plus délicates.
On entend souvent :
« Une offre au prix oblige toujours le vendeur à vendre. »
La réalité juridique mérite davantage de nuances.
Les conséquences d’une offre au prix peuvent notamment dépendre des conditions de commercialisation et du mandat confié à l’intermédiaire. L’ANIL souligne ainsi une distinction selon qu’il existe ou non un intermédiaire et selon l’étendue du mandat.
👉 Il vaut donc mieux éviter les affirmations générales du type « une offre au prix peut toujours être refusée » ou « une offre au prix doit toujours être acceptée ».
Chaque situation doit être examinée en fonction du mandat, de l’offre et des conditions de la vente.
Avant de répondre à une offre au prix, demandez conseil à votre professionnel de l’immobilier ou à votre notaire.
Le prix ne suffit pas : je vérifie également le financement
Imaginons maintenant que vous receviez deux offres.
Acquéreur A
450 000 €, mais financement très incertain.
Acquéreur B
445 000 €, avec apport important et financement déjà étudié.
Quelle est la meilleure offre ?
À première vue, la première.
Mais une vente immobilière ne s’arrête pas à la signature de l’offre.
Si l’acquéreur finance son achat avec un prêt, l’avant-contrat prévoit normalement une condition suspensive d’obtention du financement. En cas de refus du prêt dans les conditions prévues, la vente peut ne pas aboutir.
Voilà pourquoi je porte une attention particulière à la qualification financière de l’acquéreur.
Qu’est-ce qu’un acquéreur financièrement qualifié ?
Il ne s’agit évidemment pas de demander à un acquéreur de dévoiler toute sa vie financière.
L’objectif est de vérifier que son projet est cohérent.
Je cherche notamment à savoir :
✔️ s’il a déjà rencontré une banque ou un courtier ;
✔️ le montant de son apport ;
✔️ si son budget a été étudié ;
✔️ s’il doit vendre un autre bien pour acheter ;
✔️ s’il finance avec ou sans crédit ;
✔️ et si son plan de financement paraît cohérent avec le prix proposé.
Une offre d’achat sérieuse doit être considérée dans sa globalité.
Offre comptant ou offre avec crédit : faut-il privilégier l’une des deux ?
Un achat sans recours à un prêt peut présenter moins d’aléas liés au financement.
Mais cela ne signifie pas qu’un acquéreur ayant recours au crédit soit un mauvais acquéreur !
La très grande majorité des achats immobiliers sont financés, au moins en partie, par un prêt.
Ce qui importe surtout est de savoir si le financement a été préparé sérieusement.
Un acquéreur disposant d’un accord de principe ou ayant déjà étudié son dossier avec son courtier peut présenter un projet très solide.
Et si je reçois plusieurs offres ?
C’est une situation particulièrement intéressante pour le vendeur… mais elle doit être gérée avec prudence.
Il ne s’agit pas simplement de dire :
« Je prends celui qui offre le plus. »
Il faut comparer les propositions :
- le prix ;
- le financement ;
- l’apport ;
- les conditions suspensives ;
- le calendrier souhaité ;
- l’éventuelle vente préalable d’un autre logement ;
- et la cohérence globale du dossier.
👉 L’offre la plus élevée n’est pas systématiquement celle qui présente le moins de risques.
Il faut également tenir compte du cadre juridique applicable avant de choisir ou de répondre à plusieurs propositions.
Attention à l’émotion pendant la négociation
La négociation immobilière touche forcément à l’affect.
Le vendeur pense :
« J’ai entretenu cette maison pendant 20 ans et ils veulent encore négocier ! »
L’acquéreur pense :
« Il faut refaire la cuisine, donc je retire 20 000 €. »
Et chacun regarde le bien depuis son propre point de vue.
Mon rôle consiste justement à replacer les éléments objectifs au centre de la discussion.
Une négociation réussie n’est pas celle où l’un gagne et l’autre perd.
C’est celle qui permet de trouver un prix et des conditions acceptables pour les deux parties.
Jusqu’où faut-il accepter de négocier ?
Il n’existe pas de pourcentage universel.
Tout dépend :
- du prix de commercialisation ;
- du marché ;
- de la demande ;
- de l’état du logement ;
- du nombre de visites ;
- des éventuels travaux ;
- et de la motivation du vendeur.
Si votre bien a été correctement estimé dès le départ, vous disposez surtout d’arguments concrets pour défendre son prix.
C’est précisément pourquoi le juste prix, sujet de notre épisode 1, est si important.
Attention : accepter une offre n’est pas anodin
Une offre écrite ne doit jamais être acceptée à la légère.
Une fois acceptée, elle peut produire des conséquences juridiques pour le vendeur. L’ANIL rappelle notamment qu’en cas d’acceptation, le vendeur peut se trouver engagé.
Avant de signer :
lisez l’intégralité de l’offre, pas uniquement le prix.
Regardez les conditions, le financement, la durée de validité et les éventuelles réserves.
L’acquéreur peut-il changer d’avis ?
Il faut distinguer l’offre d’achat et l’avant-contrat.
Pour l’achat d’un logement relevant du dispositif légal, l’acquéreur non professionnel bénéficie après la notification ou remise de l’avant-contrat d’un délai légal de rétractation de 10 jours, dans les conditions prévues par le Code de la construction et de l’habitation.
Le vendeur, lui, ne bénéficie pas du même droit de rétractation une fois engagé.
C’est une raison supplémentaire pour ne pas accepter une offre trop rapidement sans en mesurer la portée.
Et si la banque refuse finalement le crédit ?
Lorsqu’un achat doit être financé par un crédit immobilier, l’avant-contrat doit prévoir la condition suspensive correspondante.
Si le financement est refusé conformément aux caractéristiques et démarches prévues dans cette clause, la vente n’a pas lieu et l’acquéreur bénéficie de la protection attachée à cette condition suspensive.
C’est pourquoi la qualification financière réalisée avant même l’offre permet de limiter le risque d’un dossier qui échouerait plusieurs semaines plus tard.
Peut-on demander de l’argent avec une simple offre d’achat ?
Non.
Il faut distinguer l’offre d’achat du dépôt éventuellement prévu dans le cadre d’un avant-contrat.
Une somme ne doit pas être versée simplement pour « réserver » un logement par une offre d’achat. L’ANIL recommande d’ailleurs de ne verser aucune somme avant la signature de l’avant-contrat.
Mon rôle lorsque vous recevez une offre
Lorsque j’accompagne un vendeur à Hyères, je ne me contente pas de lui transmettre :
« Vous avez reçu une offre à X euros. Vous acceptez ? »
Nous analysons ensemble :
✔️ le montant proposé ;
✔️ la différence avec le prix de vente ;
✔️ les arguments de l’acquéreur ;
✔️ son financement ;
✔️ les conditions de son offre ;
✔️ la situation du marché ;
✔️ les autres visites ou marques d’intérêt ;
✔️ et votre propre projet.
Ensuite, vous prenez votre décision en connaissance de cause.
🎤 FAQ – Valérie CODRETTO répond aux vendeurs
« Valérie, suis-je obligé d’accepter une offre inférieure au prix ? »
Non. Vous pouvez la refuser, l’accepter ou décider de faire une contre-proposition.
« Une offre au prix m’oblige-t-elle automatiquement à vendre ? »
Il faut être prudent avec le mot « automatiquement ». Les conséquences peuvent dépendre notamment du mandat et des conditions dans lesquelles la vente est proposée. Une offre au prix doit donc être analysée avant toute réponse.
« Puis-je faire monter les enchères entre plusieurs acquéreurs ? »
La gestion de plusieurs offres doit être réalisée avec beaucoup de prudence et dans le respect du cadre juridique. Mon rôle est précisément de sécuriser cette étape plutôt que d’organiser une surenchère improvisée.
« Dois-je privilégier l’offre la plus élevée ? »
Pas nécessairement. Il faut également regarder la solidité du financement et les conditions de l’offre.
« Un accord de principe bancaire garantit-il le crédit ? »
Non. C’est un élément rassurant, mais ce n’est pas une offre définitive de prêt.
« L’acquéreur dispose-t-il de 10 jours pour se rétracter ? »
Pour l’acquisition d’un logement concerné par ce dispositif, le délai légal de 10 jours intervient après la notification ou la remise de l’avant-contrat, selon les règles applicables.
« Et moi, vendeur, puis-je changer d’avis après avoir accepté ? »
Ne partez surtout pas de ce principe. Une acceptation peut vous engager juridiquement. Avant de signer une offre, faites-en vérifier le contenu en cas de doute.
Vous vendez votre bien à Hyères ?
Recevoir une offre est une excellente nouvelle.
Mais une bonne offre n’est pas seulement un chiffre inscrit sur une feuille.
Prix, financement, conditions suspensives, calendrier et solidité du dossier doivent être étudiés ensemble.
Appartement, maison, villa ou propriété de prestige, je vous accompagne dans la négociation et la sécurisation de votre vente à Hyères et sur le littoral varois.
Valérie CODRETTO
Agent mandataire Optimhome Immobilier
📍 Hyères & Littoral varois
📞 07 66 16 65 31
