Centre-ville, Costebelle, Port, Ayguade, La Capte ou Giens : découvrez quel secteur de Hyères choisir selon votre projet immobilier et votre mode de vie.
Vous souhaitez acheter à Hyères… mais où exactement ?
C'est souvent l'une des premières questions que me posent les acquéreurs :
« Valérie, quel est le meilleur quartier pour acheter à Hyères ? »
Et ma réponse est presque toujours la même :
Il n'existe pas un meilleur quartier. Il existe surtout un quartier qui correspond à votre projet.
Hyères est une commune particulièrement étendue : environ 30 kilomètres séparent ses extrémités, de la Presqu'île de Giens à la vallée de Sauvebonne. La commune compte également différentes fractions et véritables villages comme Giens, le Port, L'Ayguade, La Capte ou Les Salins.
En quelques kilomètres, on peut donc complètement changer d'environnement.
Vous recherchez la proximité des commerces ? La mer à pied ? Une maison familiale ? Une résidence secondaire ? Une villa avec vue ? Un appartement facile à louer ?
Avant de chercher le bien, il faut parfois commencer par chercher le bon secteur.
Le centre-ville de Hyères : pour tout avoir à proximité
Pour les acquéreurs qui souhaitent vivre au cœur de la ville, le centre de Hyères présente un intérêt évident.
Commerces, restaurants, services, marchés, vie culturelle… il permet d'adopter un mode de vie beaucoup plus urbain.
Le centre-ville a par ailleurs fait l'objet d'importants travaux de requalification : espaces publics modernisés, trottoirs élargis, végétalisation, amélioration des cheminements piétons et nouvelles Halles gourmandes livrées en 2025.
On y trouve des appartements très différents : immeubles anciens, résidences plus récentes, petites surfaces comme appartements familiaux.
Pour quel acquéreur ?
Je regarderais notamment ce secteur pour quelqu'un qui souhaite vivre à l'année, avoir les commodités à proximité ou investir dans un appartement.
Mais attention : dans l'ancien, il faut regarder au-delà de l'intérieur de l'appartement.
Ascenseur, stationnement, charges, travaux de copropriété, état de l'immeuble et DPE peuvent faire une vraie différence.
Costebelle et le Mont des Oiseaux : un autre visage de Hyères
Dès que l'on prend un peu de hauteur, l'ambiance change.
Costebelle et le Mont des Oiseaux correspondent davantage à une recherche résidentielle.
On peut y trouver des appartements mais également des maisons et des villas, parfois avec des extérieurs généreux et des situations offrant de beaux dégagements.
Le PLU de Hyères identifie d'ailleurs Costebelle et le Mont des Oiseaux parmi les secteurs résidentiels constitués au fil du développement de la commune.
Pour quel projet ?
Ces secteurs peuvent intéresser les acquéreurs qui recherchent davantage de calme, d'espace ou un environnement résidentiel, tout en restant sur Hyères.
Pour une villa, je serai particulièrement attentive à l'exposition, aux accès, au terrain, au stationnement et naturellement à la vue lorsqu'elle constitue une prestation importante du bien.
Le Port de Hyères : vivre près de la mer et des animations
Acheter au Port de Hyères, c'est encore une autre façon de vivre la ville.
Restaurants, activités nautiques, promenades et proximité du littoral donnent au secteur une identité très différente du centre-ville.
Le Port fait d'ailleurs partie des polarités secondaires que le projet d'aménagement de la ville entend conforter, aux côtés notamment de L'Ayguade, La Capte, Giens et Les Salins.
On y recherche aussi bien une résidence principale qu'un pied-à-terre ou une résidence secondaire.
Mon conseil
Ne regardez pas uniquement la distance avec le port.
À quelques rues près, l'exposition, le bruit, la vue, le stationnement, l'étage ou la distance réelle à pied jusqu'à la mer peuvent considérablement changer l'usage d'un appartement.
L'Ayguade : l'esprit village en bord de mer
L'Ayguade possède une véritable identité.
Sa place, ses commerces, son marché et sa proximité avec la plage en font un secteur particulièrement agréable pour les personnes qui recherchent une vie proche de la mer sans être isolées.
Le marché de L'Ayguade se tient d'ailleurs toute l'année le mercredi matin et s'étend davantage pendant la saison touristique.
C'est un secteur qui peut correspondre aussi bien à une résidence principale qu'à une résidence secondaire, selon le bien recherché.
Ce que j'aime vérifier avec mes acquéreurs
Vous voulez voir la mer ou simplement pouvoir aller à la plage à pied ?
Cela paraît être un détail, mais ce ne sont ni les mêmes biens… ni nécessairement le même budget.
Les Salins : nature et littoral
Les Salins offrent encore une autre atmosphère.
Les Vieux Salins constituent un espace naturel remarquable du littoral hyérois, avec environ 350 hectares de zones humides et près de trois kilomètres le long du littoral.
Pour certains acquéreurs, c'est exactement ce qu'ils recherchent : un environnement plus tourné vers la nature et la mer.
Mais lorsqu'on achète sur le littoral, il est également important de regarder précisément la localisation du bien, les règles d'urbanisme et les risques auxquels la parcelle peut être exposée.
👉 Un environnement magnifique ne dispense jamais d'étudier sérieusement le dossier immobilier.
La Capte : les vacances… toute l'année ?
La Capte évoque immédiatement la plage, les pins et la Presqu'île de Giens.
C'est naturellement un secteur qui attire les acquéreurs recherchant une résidence secondaire ou un pied-à-terre proche de la mer.
La Capte possède également son propre cœur de vie et son marché saisonnier du vendredi matin, du printemps jusqu'à fin septembre.
Mais avant d'acheter, je pose toujours une question très simple :
« Voulez-vous y passer vos vacances ou y vivre toute l'année ? »
Ce n'est pas tout à fait la même recherche.
Un logement parfait pour trois semaines en août ne répond pas forcément aux mêmes critères qu'une résidence principale occupée douze mois par an.
La Presqu'île de Giens : pour un projet très lié au littoral
Giens offre un cadre particulièrement recherché par les amoureux de la mer et de la nature.
La Presqu'île bénéficie aussi d'un cadre d'urbanisme particulier : le projet d'aménagement de Hyères prévoit notamment d'y maintenir une constructibilité de faible densité et de préserver ses secteurs paysagers sensibles.
Selon votre budget et votre projet, on peut y rechercher un appartement, une maison, une résidence secondaire ou une propriété avec des prestations plus haut de gamme.
Mais ici encore, deux biens situés sur la Presqu'île peuvent présenter des caractéristiques extrêmement différentes.
Vue mer, accès, stationnement, exposition, proximité des plages, terrain et contraintes d'urbanisme doivent être regardés avec attention.
Et si vous préférez la campagne hyéroise ?
Quand on pense à Hyères, on pense immédiatement à la mer.
Pourtant, la commune possède également un visage beaucoup plus rural.
Les Borrels, Sauvebonne et certains secteurs situés au nord de la commune permettent de rechercher davantage d'espace, de nature et parfois de terrain.
La diversité géographique de Hyères est d'ailleurs remarquable : seulement environ un tiers de son territoire est urbanisé et la forêt représente près de la moitié de sa superficie.
Pour un acquéreur qui rêve d'une maison au calme plutôt que d'un appartement à 200 mètres de la plage, il serait dommage de limiter la recherche au littoral.
Résidence principale : commencez par votre quotidien
Lorsque j'accompagne un acquéreur qui souhaite s'installer à Hyères à l'année, je lui conseille de ne pas commencer uniquement par :
« Je veux trois chambres et 90 m². »
Je préfère lui demander :
Comment allez-vous vivre ?
Avez-vous besoin de rejoindre Toulon régulièrement ?
Souhaitez-vous pouvoir faire vos courses à pied ?
Avez-vous des enfants ?
Avez-vous besoin d'un garage ?
Travaillez-vous à domicile ?
Voulez-vous absolument un extérieur ?
Préférez-vous la mer ou acceptez-vous d'en être à quelques kilomètres pour gagner en surface ?
C'est souvent en répondant à ces questions que le bon secteur apparaît naturellement.
Résidence secondaire : attention au coup de cœur
À Hyères, beaucoup d'achats commencent par une histoire d'amour avec la région.
On vient en vacances, on découvre Giens, La Capte, L'Ayguade ou le Port et on se dit :
« J'aimerais avoir quelque chose ici. »
C'est une excellente raison d'acheter… mais il faut ensuite transformer le rêve en projet immobilier rationnel.
Combien de semaines par an utiliserez-vous le logement ?
Souhaitez-vous éventuellement le louer ?
Qui l'entretiendra lorsque vous ne serez pas là ?
Avez-vous réellement besoin d'une grande surface ou préférez-vous privilégier l'emplacement et la proximité de la mer ?
Le meilleur achat n'est pas forcément le plus grand logement.
Investisseur : choisissez d'abord votre stratégie
Pour un investissement, la réflexion change encore.
On ne choisit pas nécessairement le secteur dans lequel on aimerait personnellement habiter.
Il faut réfléchir au type de location envisagé, à la demande, au budget global, aux charges, au DPE, aux éventuels travaux et aux règles applicables au logement.
Un petit appartement en centre-ville et un logement proche du littoral peuvent répondre à deux stratégies totalement différentes.
Avant même les visites, il faut donc définir votre objectif.
Et pour un achat immobilier de prestige ?
Hyères possède également un marché de propriétés aux prestations remarquables.
Vue mer, piscine, architecture, terrain, confidentialité, environnement, qualité des matériaux…
Sur ce type de marché, le raisonnement au simple prix au mètre carré montre rapidement ses limites.
Deux villas de superficie comparable peuvent présenter des valeurs très différentes selon leur emplacement et leurs prestations.
Pour une acquisition de prestige, il faut donc raisonner sur la rareté et la qualité globale de la propriété.
Le piège à éviter : choisir uniquement sur une carte
Une annonce indique :
« À 5 minutes des plages »
Très bien.
Mais cinq minutes… à quelle période de l'année ?
Hyères est une commune touristique dont la population augmente fortement pendant la saison. Un rapport d'enquête publique de 2025 rappelle que la population communale est estimée à environ 150 000 personnes en période touristique, contre un peu plus de 55 000 habitants permanents en 2022.
Cela peut changer les déplacements et l'ambiance de certains secteurs.
C'est pourquoi je conseille, lorsque c'est possible, de venir découvrir le quartier à plusieurs moments de la journée.
Un bien immobilier s'achète à l'intérieur…
mais aussi à l'extérieur.
Mon conseil : ne cherchez pas « le meilleur quartier »
Cherchez votre quartier.
Celui qui correspond à votre budget, mais également à votre quotidien et à vos envies.
Vous pourrez toujours refaire une cuisine.
Vous pourrez repeindre les murs.
Vous pourrez parfois modifier l'agencement.
Mais vous ne déplacerez jamais votre appartement ou votre maison.
L'emplacement reste donc l'un des critères fondamentaux d'un achat immobilier.
🎤 FAQ – Valérie CODRETTO répond aux acquéreurs
CONTACTEZ MOI POUR EN DISCUTER
« Quel est le meilleur quartier pour acheter à Hyères ? »
Il n'y en a pas un seul. Tout dépend de votre projet. Pour vivre à l'année, investir, acheter une résidence secondaire ou rechercher une villa de prestige, je ne vous orienterai pas forcément vers les mêmes secteurs.
« Je veux absolument être près de la mer. Où chercher ? »
Le Port, L'Ayguade, Les Salins, La Capte ou la Presqu'île de Giens peuvent naturellement entrer dans la recherche. Mais nous devons ensuite préciser ce que signifie pour vous « près de la mer » : vue mer, plage à pied ou simplement quelques minutes en voiture.
« Je viens d'une autre région. Comment choisir sans connaître Hyères ? »
Je vous conseille justement de commencer par définir votre mode de vie et vos contraintes. Ensuite, nous pouvons sélectionner plusieurs secteurs et les découvrir avant de multiplier les visites de biens.
« Pour une résidence principale, faut-il éviter les secteurs touristiques ? »
Pas nécessairement. Certaines personnes adorent vivre près du littoral toute l'année. Il faut simplement connaître le fonctionnement du secteur en été comme en hiver avant de décider.
« Peut-on encore trouver des maisons au calme à Hyères ? »
Oui, Hyères ne se résume pas à son littoral. Sa superficie et la diversité de ses quartiers permettent également d'explorer des secteurs plus résidentiels ou ruraux.
Vous recherchez un bien à Hyères ? Commençons par votre projet
Avant de vous envoyer une longue liste d'annonces, je préfère savoir ce que vous recherchez réellement.
Votre budget, votre financement, votre mode de vie, les secteurs qui vous attirent, vos critères indispensables… et ceux sur lesquels vous êtes prêt à faire un compromis.
C'est ainsi que l'on passe d'une recherche immobilière parfois interminable à une recherche beaucoup plus ciblée.
Vous souhaitez acheter une maison, un appartement, une résidence secondaire ou une propriété de prestige à Hyères ?
Parlons de votre projet. 🧡
Valérie CODRETTO
Conseillère en immobilier – Optimhome Immobilier
📍 Hyères & Littoral varois
📞 07 66 16 65 31
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