Frais de notaire, crédit, charges, taxe foncière et travaux : découvrez le vrai budget à prévoir pour acheter un bien immobilier à Hyères.
Le prix affiché n’est pas le budget final de votre achat
Vous venez de repérer un appartement à 300 000 € à Hyères.
Votre budget est justement de 300 000 €.
Parfait ?
Pas forcément.
C’est l’une des premières choses que j’explique aux acquéreurs que j’accompagne :
Le prix du bien n’est qu’une partie du coût réel de votre acquisition.
Frais d’acquisition, financement, assurance emprunteur, éventuels travaux, charges de copropriété, taxe foncière…
Certaines dépenses sont payées immédiatement, d’autres vous accompagneront pendant plusieurs années.
Alors avant de multiplier les visites, faisons le point sur le véritable budget à prévoir pour acheter à Hyères.
1. Commencez par déterminer votre budget global
On raisonne souvent à l’envers.
Un acquéreur me dit :
« Valérie, je peux acheter jusqu’à 350 000 €. »
Ma première question sera :
« 350 000 € pour le bien ou 350 000 € pour l’ensemble de votre projet ? »
Ce n’est évidemment pas la même chose.
Avant de commencer les recherches, votre budget doit intégrer :
- votre apport personnel ;
- votre capacité d’emprunt ;
- les frais d’acquisition ;
- les frais liés au financement ;
- les éventuels travaux ;
- et idéalement une marge de sécurité.
L’objectif n’est pas de vous faire renoncer au bien qui vous plaît.
Au contraire : il s’agit de savoir exactement jusqu’où vous pouvez aller lorsqu’il se présentera.
2. Les « frais de notaire » : que payez-vous réellement ?
C’est probablement la dépense supplémentaire la plus connue.
Mais l’expression « frais de notaire » prête souvent à confusion.
La totalité de la somme versée au notaire ne constitue pas sa rémunération.
Elle comprend principalement :
les droits et taxes reversés aux collectivités et à l’État, les débours et frais engagés pour les formalités, ainsi que les émoluments du notaire.
Dans l’ancien, les frais d’acquisition représentent généralement autour de 7 à 8 % du prix, mais ils peuvent varier selon la situation et le département. Les départements peuvent, depuis avril 2025 et sous certaines conditions, relever temporairement le taux départemental des droits de mutation ; les primo-accédants qui achètent leur résidence principale bénéficient d’une exception à cette hausse.
👉 C’est pourquoi je préfère toujours faire calculer précisément les frais correspondant au bien, plutôt que d’appliquer aveuglément un pourcentage.
Exemple : un appartement acheté 300 000 €
Prenons volontairement un exemple simple.
Vous achetez un appartement ancien à Hyères pour 300 000 €.
Avec une enveloppe indicative de frais d’acquisition de l’ordre de 7 à 8 %, cela représente environ :
21 000 à 24 000 € supplémentaires.
Votre projet se situe donc déjà autour de :
321 000 à 324 000 €
…avant même de parler du financement, d’éventuels travaux ou de votre installation.
⚠️ Il s’agit d’un exemple pédagogique et non du calcul définitif de vos frais.
3. Et dans l’immobilier neuf ?
Le raisonnement est différent.
Dans le neuf, les frais d’acquisition sont généralement nettement moins élevés que dans l’ancien, notamment parce que la fiscalité de la transaction n’est pas la même.
C’est donc un élément intéressant à intégrer lorsqu’on compare un appartement ancien avec travaux et un appartement neuf prêt à habiter.
Ne comparez jamais uniquement les deux prix affichés.
Comparez le coût global des deux projets.
🏦 4. Le crédit immobilier a lui aussi un coût
Lorsque vous achetez avec un emprunt, ne regardez pas uniquement le taux d’intérêt annoncé.
Votre financement peut comprendre différents coûts :
- intérêts du crédit ;
- assurance emprunteur ;
- frais de dossier ;
- coût de la garantie du prêt ;
- éventuellement frais de courtage.
Le TAEG est particulièrement utile puisqu’il permet d’intégrer différents coûts obligatoires du crédit et de mieux comparer plusieurs propositions.
Mon conseil ?
Obtenez votre enveloppe de financement avant de commencer sérieusement les visites.
Vous gagnerez du temps et, surtout, vous serez beaucoup plus réactif lorsque vous trouverez le bon bien.
5. L’apport personnel : ne mettez pas forcément toutes vos économies
Avoir un apport est évidemment intéressant pour construire son financement.
Mais je conseille également de réfléchir à ce qu’il vous restera après l’acquisition.
Imaginez :
vous signez chez le notaire, vous utilisez pratiquement toute votre épargne…
et trois semaines plus tard, le chauffe-eau tombe en panne, la voiture doit être réparée ou vous découvrez que vous souhaitez finalement refaire la cuisine.
Acheter un bien ne doit pas nécessairement signifier vider complètement son épargne.
Votre conseiller bancaire ou votre courtier pourra vous aider à trouver le bon équilibre entre apport, emprunt et épargne de précaution.
6. Les travaux : le budget que l’on sous-estime facilement
À Hyères, nous trouvons aussi bien des constructions récentes que des appartements et maisons plus anciens.
Et un bien nécessitant des travaux peut être une excellente opportunité.
À condition de les avoir budgétés.
Lors d’une visite, je distingue généralement deux catégories.
Les travaux « plaisir »
Peinture, décoration, cuisine à votre goût, changement des sols…
Vous pouvez parfois les reporter.
Les travaux nécessaires
Électricité, plomberie, menuiseries, chauffage, toiture, étanchéité…
Ils peuvent avoir un impact beaucoup plus important sur votre budget.
Un appartement affiché moins cher que les autres n’est donc pas forcément moins cher une fois rénové.
7. En copropriété, regardez ce qui se passe au-delà de l’appartement
C’est un point absolument essentiel.
Vous visitez un appartement magnifique.
Cuisine récente, belle terrasse, aucun travaux à prévoir à l’intérieur.
Mais qu’en est-il de l’immeuble ?
Il faut notamment regarder :
les charges de copropriété, les derniers procès-verbaux d’assemblées générales, les travaux votés, les travaux envisagés et l’état général de la copropriété.
Façade, toiture, ascenseur, parties communes…
Une dépense importante peut parfois arriver après votre acquisition.
👉 On n’achète pas uniquement un appartement. On achète également une quote-part d’une copropriété.
8. Les travaux déjà votés : qui doit payer ?
C’est une question que les acquéreurs me posent très souvent :
« Si le ravalement a été voté avant que j’achète, est-ce le vendeur qui le paie ? »
La réponse nécessite de regarder précisément la situation.
Dans une copropriété, la répartition entre vendeur et acquéreur dépend notamment de la date d’exigibilité des appels de fonds et des stipulations prévues entre les parties.
C’est pourquoi les procès-verbaux d’assemblées générales et les informations transmises par le syndic sont importants avant de s’engager.
Il ne faut jamais se contenter de :
« On m’a dit qu’il y aurait peut-être un ravalement. »
On vérifie.
9. N’oubliez pas la taxe foncière
La taxe foncière fait partie des dépenses annuelles à anticiper lorsque vous devenez propriétaire.
Son montant varie d’un bien à l’autre.
Lors d’une acquisition, je conseille donc de demander le dernier avis de taxe foncière afin de l’intégrer à votre budget annuel.
Lors de la vente, vendeur et acquéreur prévoient très fréquemment dans l’acte une répartition prorata temporis de la taxe foncière pour l’année de la vente. Cette répartition relève de leur accord et n’est pas opposable à l’administration fiscale, qui réclame la taxe au propriétaire au 1er janvier.
10. Maison : prévoyez aussi le coût de l’entretien
Acheter une maison apporte souvent davantage d’indépendance.
Mais elle nécessite également un budget d’entretien.
Piscine, jardin, toiture, façade, portail, climatisation, pompe à chaleur, assainissement, équipements extérieurs…
Toutes ces prestations ont un coût dans le temps.
Une villa avec piscine à Hyères peut être un magnifique projet de vie, mais votre budget ne doit pas s’arrêter au jour de la signature chez le notaire.
Posez-vous également la question :
« Combien ce bien me coûtera-t-il chaque année ? »
11. DPE et consommation énergétique : pensez au budget futur
Le Diagnostic de Performance Énergétique ne sert pas uniquement à regarder si le logement est classé A, C ou F.
Il doit aussi vous aider à réfléchir aux performances du logement et aux éventuels travaux d’amélioration énergétique.
Isolation, fenêtres, chauffage, climatisation…
Dans certains biens anciens, ces postes peuvent représenter une dépense importante.
Un prix attractif doit donc toujours être mis en perspective avec l’état général du logement et ses performances énergétiques.
12. À Hyères, la localisation peut aussi entraîner certaines dépenses
À Hyères, nous avons une diversité de secteurs exceptionnelle.
Centre-ville, Costebelle, Port, L’Ayguade, Les Salins, La Capte, Giens…
Mais les caractéristiques d’un bien et de son environnement peuvent entraîner des besoins différents.
Stationnement, résidence avec piscine, espaces verts, ascenseur, copropriété en bord de mer, entretien extérieur…
Un appartement avec de nombreuses prestations peut avoir des charges plus importantes qu’un appartement situé dans une petite copropriété sans équipement collectif.
Encore une fois :
le prix au mètre carré ne raconte pas toute l’histoire.
13. Le stationnement : le « petit » détail qui peut changer votre budget
À Hyères, c’est un critère que je regarde particulièrement.
Un appartement qui semble très intéressant peut devenir beaucoup moins pratique si vous devez ensuite louer un garage ou un parking à proximité.
À l’inverse, une place privative ou un garage peut justifier une partie de la différence de prix entre deux biens comparables.
Lorsque nous définissons votre budget, il faut donc aussi définir vos indispensables.
14. Et après la signature ?
Il reste parfois une dernière enveloppe que l’on oublie complètement.
Le déménagement.
Les meubles.
L’électroménager.
Les premiers travaux de décoration.
Les abonnements.
Les éventuels équipements extérieurs.
Individuellement, ces dépenses paraissent petites par rapport au prix d’un appartement.
Additionnées, elles peuvent représenter plusieurs milliers d’euros.
Mon conseil : ne cherchez pas votre prix maximum, cherchez votre budget confortable
C’est probablement le conseil le plus important de cet article.
Si votre banque vous indique une capacité maximale, cela ne signifie pas nécessairement que vous devez acheter jusqu’au dernier euro disponible.
Votre achat doit rester compatible avec votre vie.
Voyages, enfants, loisirs, voiture, imprévus, épargne…
Votre logement doit améliorer votre projet de vie, pas absorber tout votre budget.
🎤 FAQ – Valérie CODRETTO répond aux acquéreurs
« Combien dois-je prévoir en plus du prix d’achat ? »
Cela dépend du bien et de votre financement. Il faut au minimum intégrer les frais d’acquisition, puis regarder les frais liés au crédit, les éventuels travaux et les dépenses propres au logement.
« Les frais de notaire sont-ils vraiment de 8 % ? »
Il s’agit plutôt d’un ordre de grandeur fréquemment utilisé pour un achat dans l’ancien. Le montant exact dépend de la transaction et de la fiscalité applicable. Une simulation précise est préférable.
« Les primo-accédants paient-ils forcément moins ? »
Pas sur l’ensemble des frais d’acquisition. En revanche, la hausse temporaire possible des droits de mutation décidée par les départements ne s’applique pas aux primo-accédants lorsqu’ils achètent leur résidence principale, dans les conditions prévues par la loi.
« Dois-je faire valider mon financement avant de visiter ? »
Je le recommande vivement. Connaître précisément votre budget permet de cibler les bons biens et renforce votre dossier lorsque vous souhaitez faire une offre.
« Appartement à 300 000 € ou appartement à 280 000 € avec travaux : lequel coûte le moins cher ? »
Impossible de répondre uniquement avec les prix affichés. Il faut comparer le coût global des deux projets, travaux compris.
Vous souhaitez acheter à Hyères ? Préparons votre budget avant les visites
Un projet immobilier ne commence pas forcément devant une annonce.
Il commence souvent autour d’une table, avec une feuille, un budget et beaucoup de questions.
Mon rôle est aussi de vous aider à identifier les points importants avant de vous engager.
Vous recherchez une maison, un appartement, une résidence secondaire ou un bien de prestige à Hyères et sur le littoral varois ?
Parlons de votre projet.
Valérie CODRETTO
Conseillère en immobilier – Optimhome Immobilier
📍 Hyères & Littoral varois
📞 07 66 16 65 31
