Vous achetez à Hyères ? Comprenez les frais de notaire : qui paie, où va l’argent, quand régler les frais et pourquoi le montant diffère selon l’acquéreur.
🏡 Frais de notaire à Hyères : pourquoi cette somme en plus du prix du bien ?
Vous achetez un appartement, une maison ou une villa à Hyères et, au moment de calculer votre budget, on vous parle de 8 %, voire parfois d’environ 8,5 % de « frais de notaire ».
Et très souvent, mes acquéreurs me posent la même question :
« Valérie, le notaire gagne vraiment 8 % du prix de mon appartement ? »
La réponse est non !
C’est justement pour cela que j’ai souhaité vous expliquer simplement à quoi correspondent réellement ces frais, qui les paie, à qui va l’argent et à quel moment ils doivent être réglés.
Et depuis l’évolution des droits de mutation, il existe également une distinction importante entre certains primo-accédants et les autres acquéreurs INFO LA CNAF
💰 Les fameux « frais de notaire » ne vont pas intégralement au notaire !
Première idée reçue à oublier :
le notaire ne touche pas 8 % ou 8,5 % du prix de votre logement.
Le terme « frais de notaire » est d’ailleurs trompeur. Il serait plus juste de parler de frais d’acquisition.
Une grande partie de la somme versée correspond à des impôts et taxes collectés par le notaire pour être reversés aux collectivités publiques.
Une autre partie correspond aux formalités et débours nécessaires à la transaction.
Et seulement une partie constitue la rémunération proprement dite du notaire.
🧾 Alors, qui reçoit l’argent ?
Lorsque vous réglez vos frais d’acquisition, la somme comprend principalement :
Les droits et taxes : ils représentent la part la plus importante et sont reversés notamment au département, à la commune et à l'État.
Les débours et frais de formalités : ce sont les sommes engagées pour obtenir les différents documents et réaliser les formalités nécessaires à la vente.
Les émoluments du notaire : c'est sa rémunération pour l'acte. Pour les actes tarifés, elle est réglementée.
👉 Voilà pourquoi dire « le notaire me prend 8 % » est incorrect.
📈 Pourquoi parle-t-on maintenant d'environ 8 % ou 8,5 % ?
C'est là que les choses ont changé.
La loi de finances pour 2025 a autorisé temporairement les départements à augmenter de 0,5 point le taux départemental des droits de mutation, en le faisant passer de 4,5 % à 5 %, pour les actes concernés jusqu'au 31 mars 2028.
Cette hausse se retrouve dans le montant global des frais d'acquisition.
C'est pour cette raison que, pour préparer un budget d'achat dans l'ancien, on peut entendre parler d'un ordre de grandeur d'environ :
👉 8 % dans certaines situations
et
👉 autour de 8,5 % dans d'autres situations.
⚠️ Attention : 8 % et 8,5 % ne sont pas des taux officiels fixes. Le montant précis dépend du prix du bien et du dossier. C'est le notaire qui réalise le calcul définitif.
🔑 Primo-accédant : la règle des 2 ans à connaître absolument
C'est probablement la partie la plus intéressante de cet article.
On pense souvent qu'un primo-accédant est obligatoirement quelqu'un qui n'a jamais été propriétaire de sa vie.
Eh bien non !
Pour l'exclusion de cette hausse de 0,5 point, est considéré comme primo-accédant l'acquéreur qui :
✔️ n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant l'achat ;
ET
✔️ achète le nouveau logement pour en faire sa résidence principale.
Un exemple très simple
Vous avez été propriétaire d'une maison il y a plusieurs années.
Vous l'avez vendue.
Depuis, vous êtes locataire de votre résidence principale depuis plus de 2 ans.
Vous achetez aujourd'hui un appartement à Hyères pour en faire votre nouvelle résidence principale.
👉 Vous pouvez répondre à la définition de primo-accédant utilisée pour cette mesure, même si vous avez déjà été propriétaire auparavant.
C'est une information que beaucoup d'acquéreurs ignorent !
👩❤️👨 Et si vous achetez à deux ?
La situation mérite également d'être regardée attentivement.
Lorsque l'achat est réalisé en indivision, par exemple par des concubins, partenaires de PACS ou certains couples mariés sous un régime séparatiste, la situation de chaque acquéreur peut être examinée individuellement.
Si l'un répond aux conditions de primo-accession et l'autre non, l'absence de majoration peut ne concerner que la quote-part du primo-accédant.
Pour un couple marié sous un régime communautaire, les règles sont différentes : dans certaines configurations, les deux époux doivent répondre à la qualification de primo-accédant.
👉 C'est typiquement le genre de situation pour laquelle le notaire doit confirmer le calcul applicable à votre dossier.
🏠 Exemple d'achat d'un appartement à Hyères
Prenons un appartement ancien vendu :
300 000 €
Pour préparer votre budget, si nous retenons simplement un ordre de grandeur de 8 % :
300 000 € × 8 % = 24 000 €
Budget global approximatif :
324 000 €
Si, selon la situation de l'acquéreur et le calcul des frais, l'enveloppe se rapproche de 8,5 % :
300 000 € × 8,5 % = 25 500 €
Budget :
325 500 €
Soit 1 500 € de différence dans cet exemple.
C'est pourquoi quelques dixièmes de pourcentage peuvent représenter une somme importante lorsqu'on achète un bien immobilier.
⚠️ Mais attention : 8 % ne signifie pas automatiquement « primo-accédant »
C'est une nuance que je tiens à apporter.
On ne peut pas appliquer une règle générale du type :
« primo-accédant = exactement 8 % / autre acquéreur = exactement 8,5 % ».
La mesure fiscale porte précisément sur 0,5 point de droits de mutation, et non sur l'ensemble des frais de notaire.
Le montant global dépend notamment :
- du prix d'acquisition ;
- de la nature du bien ;
- du mobilier éventuellement compris dans la vente ;
- de la situation de l'acquéreur ;
- et des frais propres au dossier.
Le simulateur des Notaires de France permet d'ailleurs d'obtenir une estimation plus précise.
🗓️ À quel moment paie-t-on les frais de notaire ?
Autre confusion très fréquente :
vous ne payez pas vos frais d'acquisition au moment où vous faites votre offre d'achat.
Ils ne sont pas non plus intégralement payés lors de la signature du compromis.
Les fonds nécessaires à l'acquisition doivent être versés au notaire avant la signature de l'acte authentique définitif.
Le jour de la signature, le notaire doit disposer des fonds nécessaires pour finaliser la transaction.
💳 Et le dépôt de garantie versé au compromis ?
Il ne faut pas confondre les deux.
Lors de la signature d'un compromis ou d'une promesse de vente, un dépôt de garantie ou une indemnité d'immobilisation peut être demandé selon l'avant-contrat.
Cette somme n'est pas « les frais de notaire ».
Elle vient généralement s'imputer sur les sommes dues lors de la réalisation définitive de la vente, selon les conditions prévues à l'acte.
🏦 La banque finance-t-elle les frais de notaire ?
Cela dépend du financement et du profil de l'acquéreur.
Certaines banques demandent que les frais d'acquisition soient financés par l'apport personnel ; d'autres montages peuvent être possibles selon le dossier.
C'est pourquoi je conseille toujours de raisonner en budget global avant de commencer sérieusement les recherches.
Si votre enveloppe totale est de 300 000 €, votre budget pour le prix du bien n'est pas nécessairement de 300 000 €.
🆕 Pourquoi les frais sont-ils moins importants dans le neuf ?
Dans certaines acquisitions immobilières neuves, les frais d'acquisition sont beaucoup moins élevés que dans l'ancien.
On parle généralement de frais d'acquisition réduits, souvent autour de 2 à 3 % selon l'opération.
C'est un élément à prendre en compte lorsque l'on compare un appartement ancien et un programme immobilier neuf à Hyères.
👩⚖️ Deux notaires = deux fois plus de frais ?
Non !
L'acquéreur peut parfaitement choisir son propre notaire même si le vendeur dispose déjà du sien.
Les deux notaires travaillent alors ensemble sur la transaction.
👉 Vous ne payez pas deux fois les frais de notaire parce que deux études interviennent.
C'est également une idée reçue que je rencontre régulièrement lors de mes ventes. LES FRAIS DE MUTATION
💡 Mon conseil avant d'acheter à Hyères
Avant de visiter des biens à 300 000 €, 400 000 € ou 500 000 €, demandez-vous toujours :
« Quel est mon budget total, frais d'acquisition compris ? »
Et surtout, pensez à signaler au notaire si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années.
Même si vous avez possédé une maison ou un appartement autrefois, votre situation actuelle peut vous permettre d'être considéré comme primo-accédant pour cette mesure.
🎤 FAQ – Valérie CODRETTO répond à vos questions
Valérie, les 8 % vont-ils au notaire ?
Non ! Une grande partie correspond à des impôts et taxes. Le notaire collecte ces sommes et en reverse la part correspondante aux administrations.
Je possède un appartement locatif mais je suis locataire de ma résidence principale depuis plus de 2 ans : suis-je forcément exclu ?
La règle utilisée pour cette majoration vise le fait de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les deux années précédentes. La détention d'un autre bien n'est donc pas nécessairement assimilée à la propriété de sa résidence principale ; le notaire vérifiera votre situation exacte.
J'ai vendu ma résidence principale il y a 3 ans. Puis-je redevenir primo-accédant ?
Pour cette mesure, oui, vous pouvez remplir la condition des deux années si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale pendant cette période et que le logement acheté devient votre résidence principale.
J'achète une résidence secondaire à Hyères. Puis-je bénéficier de l'exclusion de la hausse ?
Non sur ce fondement : l'exclusion de la hausse concerne le primo-accédant qui achète le logement pour en faire sa résidence principale.
Quand vais-je réellement payer les frais d'acquisition ?
Les fonds nécessaires doivent être disponibles chez le notaire avant la signature définitive.
Puis-je choisir mon propre notaire ?
Oui, même lorsque le vendeur possède déjà le sien.
🏡 Vous souhaitez acheter un bien immobilier à Hyères ? MES BIENS À LA VENTE
Appartement, maison, villa, résidence principale ou investissement : bien préparer son budget est la première étape d'une acquisition réussie.
Prix du bien, frais d'acquisition, financement, charges, taxe foncière, travaux éventuels...
Mon rôle est aussi de vous accompagner pour que vous puissiez avancer dans votre projet avec une vision claire de votre acquisition.
Valérie CODRETTO
Agent mandataire Optimhome Immobilier
📍 Hyères & Littoral varois
📞 07 66 16 65 31
